Анализ спроса на примере рынка жилья

Спрос на определённые виды жилья (индивидуальные, многоквартирные дома, элитное жильё) на определённые типы домов и квартир, определяется их дефицитностью, а также состоянием доходов покупателей, съёмщиков и их предпочтениями. Как доходы, так и предпочтения связаны с одной из фаз «жилищной карьеры» заинтересованного лица. Не только доход, но и возраст, и потребность в уровне ведения домашнего хозяйства являются факторами, влияющими на растущую потребность в пространстве (площади) и качестве жилья.

«Жилищная карьера» может быть представлена следующим образом (рисунок 4.4.).

Анализ динамики спроса на рынке очень важен для разработки инвестиционной и рыночной стратегии. Большое значение имеет также анализ соотношения цены дома (или стоимости аренды) и состояние доходов потребителей. Если цены слишком высоки, то пользователи не могут себе позволить их оплачивать, если низки, собственник (арендодатель) недополучают доходов. Общая сумма расходов на жильё и размер доходом потребителя определяют общий спрос на рынке жилья. Если определённый лимит расходов уменьшается, то спрос быстро падает. Этот предел – так называемый предел взаимозаменяемости аренды жилья и его покупки.

В странах с развитой экономикой, и соответственно с развитым, активно работающим рынком жилья этот показатель равен 3,5. На стратегическом уровне большое значение имеет сравнение своей ценовой политики на недвижимость с ценами конкурента. Это позволяет принять более точные решения об инвестировании. Демографический анализ портфеля спроса различных групп населения на недвижимость позволяет определить стратегию инвестиций на длительную перспективу.

В соответствии «жилищной карьерой» с увеличением доходов, созданием и ростом семьи увеличивается потребность в пространстве, в более крупных квартирах, отдельных домах. Однако, наступает момент, когда дети вырастают, разъезжаются, взрослые, теряют свои доходы, выходят на пенсию. Структура спроса для этой семьи изменяется. Начинающие (дети) нуждаются в собственном жилье, престарелое население в основном уже не нуждается в больших квартирах.

Учитывая изложенное, управляя инвестиционным портфелем на стратегическом уровне, можно проанализировать спрос и предложение различных групп населения на текущий момент и на длительную перспективу. Результаты анализа можно представить в виде матрицы сочетания продукта и рынка (рисунок 4.5.).

Следует отметить, что данный анализ требует очень большой, точной информации на уровне населённого пункта, города, региона о демографическом составе населения, рождаемости и смертности, средней продолжительности жизни в данной местности, социальные перспективы развития в данном месте, уровне доходов населения, состояние жилого фонда, его количестве и качестве и др. Окончательный выбор сценария зависит от инвестиционной стратегии и возможностей управляющей организации и точности анализа на основе всесторонних исследований рынка.