Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и отказ в регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Существующую государственную регистрацию можно признать как единственное доказательство существования законного, зарегистрированного права, оспариваемого только в суде.

Реестр недвижимости содержит исчерпывающие, систематизированные и достоверные сведения об учтенном недвижимом имуществе, о правах, зарегистрированных на это имущество, основаниях их возникновения, их правообладателях. Государственная регистрация носит публичный характер.

Регистрация права производится только после тщательной и беспристрастной проверки их законности. Наряду с этим государственная регистрация является открытой для всех ее участников, которые соблюдают требуемую законом процедуру и могут получать информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

Это позволяет значительно снизить риск граждан заключить ненадлежащую сделку с недвижимостью. Государственная регистрация прав – это единственное в нашем государстве доказательство существования объекта недвижимости и права на него.

Государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных законом, государственной регистрации подлежат возникающие на основании договора, актов органов власти ограничения прав и обременения недвижимого имущества, таких как сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда или наем жилого помещения.

Органы государственной регистрации прав на недвижимость осуществляют государственный кадастровый учет недвижимого имущества – они вносят в Единый государственный реестр недвижимости сведения о зданиях, сооружениях, земельных участках, иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости, их характеристики, индивидуализирующие данные. Следует отметить, что государственный учет и государственная регистрация прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр осуществляется в особом порядке.

Все документы относящиеся к государственной регистрации (реестры недвижимости, кадастровые карты, книги учета документов) ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе. Каждому объекту недвижимости присваивается уникальный, то есть неизменяемый кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Существует ряд особенностей оформления прав на созданные предприятия как имущественные комплексы и здания при наличии ипотеки и доверительного управления и пр. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре предоставляются регистрирующим органом по запросам заинтересованных лиц по интернету либо с помощью других современных средств связи.

Указанный перечень оснований является исчерпывающим. При принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в срок не позднее 5 дней после истечения срока государственной регистрации должно быть направлено письменное сообщение о причинах отказа. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина не возвращается.

Как правило, такая ситуация складывается вследствие наличия спора между застройщиком и государственными органами или между участниками реализации проекта по строительству здания (комплекса зданий). В этом случае самым целесообразным решением представляется подача иска к застройщику о признании права собственности на нежилое помещение.

Между тем, анализ судебной практики показывает, что исковое заявление о признании права собственности на нежилое помещение и защита его в суде таят в себе множество особенностей и нюансов, в отличие от того же иска о признании права собственности на квартиру».

Так, многие владельцы нежилых помещений в сданных в эксплуатацию домах сталкиваются с проблемой оформления права собственности на свои помещения. Как правило, такая ситуация складывается из-за того, что в договоре о приобретении прав на нежилое помещение может быть отражена сделка уступки, а не прямой договор долевого участия с застройщиком; многое зависит от того, кто заключил договор – физическое лицо или частный предприниматель; трудности в оформлении возникают из-за банкротства застройщика и т.п.

Всего этого можно было бы избежать, если бы в ГК РФ более четко прописать понятие права собственности, в том числе право собственности на нежилые помещения; предоставить собственнику право собственности на долю в общем имуществе здания, в котором помещение расположено; предусмотреть одновременное возникновение права общей долевой собственности на земельный участок с возведенным на нем зданием как на единый объект недвижимости.