Вовлечение в сельскохозяйственный оборот невостребованных земельных долей и земель фонда перераспределения

В результате реформы возникло понятие «невостребованная земельная доля». В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» невостребованной земельной долей может быть признана доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который в течение трех лет подряд и более не передал ее в аренду или не распорядился ею иным образом.

Работы по формированию земельных участков в счет невостребованных земельных долей с целью определения их правового статуса и создания условий для их законного использования продолжаются по настоящее время. Площадь невостребованных земельных долей в муниципальных образованиях зависит от количества дольщиков в сельскохозяйственной организации, от сложившегося спроса и предложения на землю, от удаленности сельскохозяйственной организации от районного и краевого центра, от плодородия почв.

Руководители сельскохозяйственных организаций не заинтересованы в быстром оформлении прав собственников. Часто оформляемые участки используются в сельскохозяйственном производстве, при этом не всегда выплачиваются налоги и арендная плата. Невостребованные земельные доли распахивают и засевают, на них возделывают сельскохозяйственные культуры, собирают урожай, который часто остается неучтенным.

В настоящее время суды часто отказывают в признании права собственности на земельные участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей. Иногда это происходит вследствие заявления своих прав собственниками или их наследниками. Затягиваются судебные разбирательства, так как суд должен оповестить всех невостребованных собственников о начале слушаний, которые могут явиться и доказать свое право на пай.

Сложно найти подтверждение отсутствия наследников у умерших собственников невостребованных земельных долей, сложно установить последнее известное место пребывания наследников. Вся процедура занимает от года до трех лет. За это время участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей, снимают с государственного кадастрового учета, и нужно заново подавать межевой план в кадастровую палату.

До 2010 г. земельные участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей, передавались в собственность субъекта РФ. В 2010 г. законодательно была закреплена передача этих земель по суду в собственность муниципального образования, на территории которого они находятся.

Некоторые авторы отмечает, что не следует преувеличивать значение такого способа решения проблемы невостребованных земельных долей и ожидать быстрого решения всех проблем с невостребованными земельными долями путем их обращения в муниципальную собственность.

Выделение земельных участков в счет невостребованных земельных долей повышает эффективность их дальнейшего использования, обеспечивает сбор земельных платежей, вовлекает в оборот, способствует развитию цивилизованного земельного рынка. Самое главное, невостребованные земельные доли, наконец, обретают своего фактического хозяина.

Необходимо вовлечь все невостребованные земельные доли в сельскохозяйственный оборот, повысить эффективность использования земель сельскохозяйственного назначения.

Фонд перераспределения состоит из земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые предназначены для выделения физическим и юридическим лицам под крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, для садоводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота и т. д.

В начале земельной реформы у каждого совхоза (колхоза) были изъяты 10 % площади используемых земель сельскохозяйственного назначения и земельные участки, не применяемых в сельскохозяйственном производстве, которые зачислялись в фонд перераспределения. В результате на 1 сентября 1993 г. в Краснодарском крае этот фонд составил 117,4 тыс. га.

В 2006 г. органы местного самоуправления 36 муниципальных образований Краснодарского края были наделены полномочиями по распоряжению 6696 земельными участками фонда перераспределения общей площадью 403,2 тыс. га. В распоряжении департамента земельно-имущественных отношений Краснодарского края остались земельные участки в количестве 971 на площади 32,1 тыс. га.

Согласно Постановлению Законодательного собрания Краснодарского края от 22.12.2010 № 2320П на начало 2011 г. на территории Краснодарского края в фонде перераспределения находился 8551 земельный участок площадью 485 тыс. га. С 2010 по 2012 г. количество земельных участков фонда перераспределения увеличилось на 3383 (или 39,5 %), а площадь за этот промежуток времени возросла на 61,3 тыс. га (или 12,6 %). С 2012 по 2015 г. количество земельных участков увеличилось на 4097 (или 34 %), а площадь – на 10,3 тыс. га (или 1,9 %).

В Краснодарском крае работы по формированию земельных участков в счет невостребованных земельных долей и передаче их в фонд перераспределения были начаты в 2007 г. и продолжаются в настоящее время. Целью этих работ является определение правового статуса и создание условий для законного использования этих земель. В настоящее время в Краснодарском крае фонд перераспределения занимает 556,4 тыс. га. Только 464,0 тыс. га (83,4 %) переданы в аренду.

Остальные участки площадью 92,4 тыс. га либо используются сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами без надлежащего оформления документов, либо не используются совсем. Это может быть связано с отсутствием в общем доступе сведений о каждом земельном участке фонда перераспределения в разрезе муниципальных образований.

Для решения этого вопроса нами предложен механизм, позволяющий на основе использования публичной кадастровой карты быстро находить сведения о свободных от аренды участках фонда перераспределения. Публичная кадастровая карта является всероссийским справочно-информационным ресурсом, который предоставляет сведения Единого государственного реестра недвижимости на территории Российской Федерации. Информация, которую она содержит, помогает в работе органам местного самоуправления, риелторам, органам технического учета, кадастровым инженерам и иным заинтересованным пользователям.

Нами предложено информацию по каждому земельному участку на публичной кадастровой карте, включающую кадастровый номер, кадастровый квартал, статус, адрес, категорию земель, форму собственности, кадастровую стоимость, площадь, вид разрешенного использования, дополнить отдельным слоем под названием «Фонд перераспределения» в разделе «Управление картой».

Предложенный механизм рассмотрен на примере Новоалексеевского сельского поселения Курганинского района Краснодарского края, на территории которого имеется фонд перераспределения общей площадью 496 га. На 445 га заключены договоры аренды.

Для вовлечения в сельскохозяйственный оборот земельных участков фонда перераспределения площадью 51 га нами предлагается в информационно-справочном ресурсе «Публичная кадастровая карта» показать разной штриховкой или цветом свободные земельные участки фонда перераспределения, земельные участки в аренде, земельные участки, которые выставляются на публичные торги (рисунок 45).

Дополнительно сведения по земельному участку фонда перераспределения предлагается дополнить датой заключения договора аренды и датой срока ее окончания. В результате информация о землях фонда перераспределения будет общедоступной, сократятся издержки, связанные с поиском информации о свободных земельных участках.

Для этого департаменту земельно-имущественных отношений Краснодарского края и муниципальным образованиям необходимо предоставить Росреестру сведения по каждому земельному участку фонда перераспределения, находящемуся в государственной и муниципальной собственности.

Для повышения эффективности использования земель фонда перераспределения нами предложен механизм, позволяющий стимулировать арендаторов повышать уровень плодородия этих земель. Предусмотрено минимальный срок аренды с 3х лет увеличить до 8, то есть на срок ротации минимального полевого севооборота, предоставить льготы на выкуп земельного участка фонда перераспределения после окончания 8 лет аренды.

Ранее в нашем регионе в соответствии с краевым законом № 532КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» арендатор приобретал право купить арендуемый земельный участок государственной или муниципальной собственности при условии его надлежащего использования по истечении шести лет с момента заключения договора аренды по цене, равной 80 % его кадастровой стоимости, по истечении девяти лет – по цене, равной 60 % кадастровой стоимости, по истечении 12 лет – по цене, равной 40 % кадастровой стоимости, по истечении 15 лет – по цене, равной 20 % кадастровой стоимости земельного участка.

Предлагаем закрепить за арендатором обязанность по проведению агрохимического обследования перед заключением договора аренды с целью фиксации уровня плодородия арендуемого земельного участка фонда перераспределения. Далее арендатор один раз в два года будет проводить агрохимическое обследование для мониторинга динамики изменений качества земель (рисунок 46).

Если арендатор использовал участок методами, повышающими уровень почвенного плодородия, то он имеет право купить этот земельный участок без торгов. При этом стоимость земельных участков фонда перераспределения предлагаем установить по истечении восьми лет с момента заключения договора аренды, равную 80 % его кадастровой стоимости, по истечении 12 лет – 60 % кадастровой стоимости, по истечении 16 лет – 40 % кадастровой стоимости, по окончании 20 лет – 20 % кадастровой стоимости земельного участка. Если плодородие земельного участка снизится, то договор аренды может быть пересмотрен.

В Краснодарском крае реализация этого механизма за счет вовлечения в оборот 92,4 тыс. га неиспользуемых земель фонда перераспределения позволит дополнительно получить валовой продукции на сумму более 5 млрд руб., арендной платы – 236,2 млн руб. ежегодно.